不動産紛争

※下記は実際の案件ではありません。実際の案件を基にして、ももとせが得意とする示談をベースに参考事例です。

ケース概要：

依頼者：田中様（仮名）、40歳、男性
案件内容：不動産購入に関するトラブル（リフォーム不備、設備不良、耐震問題）
相手方：売主の佐藤様（仮名）、不動産業者

事件の背景：

田中様は、大阪市中央区のマンションを購入し、売主の佐藤様から「リフォーム済み」として購入契約を結びました。しかし、実際に物件を引き渡された後、以下の問題が判明しました：

• 壁紙の剥がれ、床のきしみ、浴室の排水不良。
• 売主が「リフォーム済み」と説明した箇所に、実際には最小限の修繕しか行われていなかった。
• 物件の一部に耐震基準を満たしていない箇所があり、安全面に問題があった。

これにより、田中様は売主に対して修繕費用の負担や契約解除を求めましたが、売主は責任を認めず、解決が難航しました。

弁護士としての対応：

1. 事案について依頼者の方から話をお聞きし、対応方針を決め、事件に着手いたします。
2. 物件調査（瑕疵の有無・その具体的内容の調査）
   専門家（建築士）による物件調査を行い、問題箇所の特定を行う必要があります。
   • 建築士による調査費用：約10万円
   • 報告書作成費用：約5万円
3. 示談交渉の開始
   問題箇所が確認できたので、示談交渉を開始する。
4. 内容証明郵便の送付
   売主に対して内容証明郵便を送付し、瑕疵修補、契約解除、損害賠償請求等を求めます。
   • 内容証明郵便作成および送付費用：2.2万円※内容証明単体であれば5.5万円
5. 示談交渉の実施・結果
   売主との交渉を行い、最終的に修繕費用の支払い、及び売主負担での建物補強工事の実施を求め、売主が同意しました。
6. 契約書修正および最終合意
   売主との合意に基づいて契約書を修正し、最終的に合意内容を文書化しました。

まとめ：

このケースでは、田中様が物件の修繕を実現し、安全面を確保することができました。弁護士費用や調査費用などの実費が発生しましたが、最終的には物件の価値向上という形で長期的な利益が期待されます。弁護士が適切に介入することで、複雑な不動産紛争が解決に向かうことが示されました。

ケース概要：

依頼者（賃借人）：鈴木様（仮名）、45歳、女性
案件内容：賃貸物件の立ち退き請求
賃貸人：賃貸オーナー（仮名）

事件の背景：

鈴木様は、大阪市中央区のアパートに住んでおり、賃貸契約の更新時期に賃貸人から立退料30万円と引き換えにアパートからの立退きを請求されました。鈴木様は、納得いく立退料の提示がなく、また家賃等の滞納もないことから、立ち退きを拒否しました。一方、賃貸人は、更新時期での立退きであること、及びアパートが老朽化していることを理由に訴訟を提起しました。

弁護士としての対応：

1. 立ち退き料交渉
   立退き交渉は訴訟に進展すれば時間も費用もかかるため、賃貸人としてはできれば示談交渉により合意を目指したいところです。他方、適切な補償が受けられるのであれば立ち退いても構わないと考えている賃借人であれば、同じく早期解決・訴訟費用の軽減のため、示談交渉により合意を目指すことは決して不利益ではなく、むしろ応じ得るところです。本件では本人により示談交渉がなされ、決裂し、賃貸人による訴訟提起後に依頼があったため、判決か、訴訟の中での和解を求めるほかありません。
2. 訴訟
   訴訟が進行していく中、担当裁判官から両当事者に対し、立退料100万円の支払いにより、立退きを認めるという心証の開示がありました。
3. 最終合意
   最終的に、立退料100万円及び引越費用20万円、計120万円の支払いと引き換えに〇年〇月末日までに退去する旨の和解が成立しました。

弁護士費用（着手金と報酬金）：

1. 着手金：
   • 経済的利益の額が算定できないため、報酬規程上の最低額11万円を着手金額としました。
2. 報酬金：
   • 経済的利益は120万円ですので、報酬金額は120万円×17.6%＝21万1200円となります。
3. その他実費：
   • 切手代、交通費等

解決結果：

最終的に、鈴木様は以下の金額を得ました：

• 立ち退き料として120万円
• 弁護士費用（着手金 + 報酬金）32万1200円
• 実費として1万円程度

鈴木様が最終的に受け取った金額は、120万円 -32万1200円 – 1万円 = 86万8800円です。

まとめ：

示談交渉において100万円ほどの解決金の提示があれば合意してよい事案です。訴訟になれば１～２年ほどかかりますので、示談による解決の重要性が特に認められる事案でした。なお、訴訟における立退料の額は、正当理由（建物の老朽化による建替えの必要性など、立退きを必要とする理由）と相関関係があります。つまり正当理由が強ければ強いほど、立退料の額は引き下げられ、正当理由が弱ければ弱いほど、立退料の額は引き上げられます。また、正当理由が認められない場合は、そもそも立退き自体が認容されません。